Una cosa es indexar y otra es reajustar. Debido a que la primera práctica está prohibida por ley, los propietarios están apelando con mayor frecuencia a los incrementos escalonados para protegerse de la inflación y estar legalmente cubiertos. Sin embargo, expertos marcan sus objeciones
Desde hace ya varios años, la inflación afecta a la economía argentina y los valores que se pactan en los contratos no son la excepción.
En el caso de los alquileres, el monto acordado queda retrasado con el paso del tiempo en relación con la suba general de precios. Este año, con incrementos que se estima superarán el 30%, quienes buscan una propiedad para alquilar se enfrentan con más frecuencia a esta problemática.
En este contexto, la inflación hizo que en los últimos tiempos se improvisara la modalidad de ajustes semestrales.
La Ley de Convertibilidad, que vedó la utilización del mecanismo de indexación, aún persiste en su prohibición, pese a que hayan pasado más de diez años desde que el uno a uno y la mayor parte de la norma han quedado derogadas.
Este método consistía en el uso de un índice de referencia para que el valor pactado inicialmente se vaya actualizando en forma automática, conforme evolucionaba dicho indicador.
La negativa fue mantenida incluso por la Corte Suprema que, hace unos años en el caso Massolo, estableció que la restricción seguía firme y consideró que estos instrumentos no son válidos para defenderse de la suba de precios.
Sin embargo, tal como ya informara iProfesional, en los últimos tiempos varias inmobiliarias comenzaron a ofrecerpropiedades en alquiler con una actualización del precio semestral.
Por ejemplo, al cumplirse los primeros seis meses, aumentan 12%. Luego de un año, hay otra suba por el mismo porcentaje y, a los 18 meses, una última, también de 12 por ciento.
En los últimos tiempos, la Justicia comenzó a validar alquileres “escalonados”, siempre que no oculten fórmulas indexatorias.
¿Qué ocurre en la práctica?Las fuentes consultadas por este medio remarcaron que en el caso de los contratos de locación de una vivienda, la mayoría de las inmobiliarias suelen incluir un ítem que hace referencia a que las partes volverán a “conversar” cada 6 meses o un año.
Otra práctica extendida, tendiente a evitar que el valor de un alquiler no quede desactualizado, es pactar la locación como “obligación alternativa” (según el artículo 635 del Código Civil) a elección del inquilino.
Aquí es donde el pago escalonado a lo largo del tiempo se hace presente. Por ejemplo, acordar $2.500 para el primer año y $2.800 para el segundo, sin hacer ninguna mención a índices de referencia.
Pero los expertos marcan sus reparos. Al respecto, colaborador el de elDial.com Gustavo Martínez Urrutibehety advirtió que la “fijación de alquileres o arrendamientos diferentes para los distintos meses o períodos de un mismo contrato” podría constituir una repotenciación de la deuda, algo que está prohibido por la Ley 23.928 (de Convertibilidad).
Y agregó que “el escalonamiento de los alquileres puede esconder una voluntad indexatoria, por la cual el límite o la distinción será muy difusa y difícil de determinar”.
Pese a ello, Urrutibehety recordó que la Justicia remarcó que “existen datos objetivos que demuestran un creciente índice inflacionario con la consecuente pérdida del valor adquisitivo de la moneda”.
En ese aspecto, indicó que en estos casos está en juego el derecho de propiedad (artículo 14 de la Constitución Nacional), que tiene un reconocimiento constitucional histórico, uniforme e ineludible, al tiempo que también se lo protege con la garantía de la inviolabilidad (artículo 17 de la Constitución Nacional).
Por eso, remarcó que “de mantenerse las actuales condiciones económicas, donde es de público y notorio conocimiento que hay una constante y creciente pérdida del valor adquisitivo del dinero, ha llegado la hora en que las decisiones judiciales se exterioricen en sentencias que comiencen a resguardar -efectiva y concretamente- el derecho de propiedad y que explícitamente se ocupen de la inflación y sus consecuencias”.
De esta manera, sostuvo que es necesario recurrir “a la herramienta, quizás no perfecta, de la indexación, aun cuando ello signifique retrotraerse a épocas que estimábamos superadas en la economía”.
Según los especialistas, el alquiler escalonado no se considera indexado porque se descarta la imprevisión (al estar atado a un índice indeterminado al momento de firmar el contrato). En concreto, lo que la ley prohíbe como ajuste es la potenciación del precio en base a índices porque se ata a una cuestión aleatoria, en la que no se sabe cuál será el final.
Desde las inmobiliarias consultadas por iProfesional, señalaron que todavía en la mayoría de los casos las partes pactan una revisión anual. Sin embargo, reconocieron que están ganando lugar los intentos de negociaciones semestrales que, en muchos casos, son rechazadas por los locatarios.
En la mayoría de las situaciones, los inquilinos no hacen más que aceptar las condiciones propuestas por los propietarios e incluso prefieren pagar el aumento de a poco, a lo largo de los dos años del contrato, sin el impacto de una actualización, por ejemplo, del 25%.
“Mientras haya una suba de precios general, los contratos se seguirán haciendo escalonados”, indicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propiedad Horizontal.
Diferencias entre “subas escalonadas” e indexaciónEl especialista Marcelo Salerno explicó que “la indexación es una fórmula matemática para calcular valores económicos utilizando índices de precios que aumentan en el mercado, comparando los del pasado con el presente”.
Esa comparación arroja por resultado un coeficiente, factor aplicado a multiplicar el precio anterior para obtener el actual. Con la perspectiva de los años, ese procedimiento no alcanzó los objetivos perseguidos de combatir la inflación, pues la desvalorización del poder adquisitivo de la moneda continuó y hasta llegó a haber hiperinflación.
En consecuencia, la indexación no está permitida. “Sin embargo, el presupuesto fáctico que justifica racionalmente la imposibilidad de indexar consiste en la defensa del valor estable de la moneda”, aclaró Salerno.
Luego indicó que “está prohibido indexar, pero no reajustar”. “El reajuste puede hacerse sin necesidad de recurrir a índices y coeficientes. Así como es una potestad judicial fijar intereses (en ocasiones, las tasas elevadas son un medio utilizado a fin de paliar la inflación) también tiene atribuciones para crear módulos de reajuste con el objeto de evitar el deterioro del valor de la moneda”, concluyó.
Pros y contras de indexaciónLos expertos consideran que la posibilidad indexar las prestaciones dinerarias en convenios, especialmente aquellos de ejecución continuada, redundaría en una mayor seguridad jurídica y en un sinceramiento de la situación actual, teniendo en cuenta los mecanismos alternativos a los que recurren las partes para preservar el valor de las deudas dinerarias.
Al respecto, Gustavo Javier Giatti, socio del estudio Julio César Rivera, destaca que el poder aplicar este mecanismo no haría otra cosa que establecer un criterio justo y posibilitaría que se abone “lo que realmente corresponde”.
No obstante, para el especialista lo negativo es que “en la práctica su uso, muchas veces, ha generado especulaciones y terminó potenciando el índice inflacionario”.
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